Der XIII. Zivilsenat des BGH entschied mit Urteil vom 12. Januar 2022 (Az. VIII ZR 151/20) über die Rechtmäßigkeit der mieterseitig erklärten Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Der klagende Mieter begehrte von seinem Vermieter Rückzahlung der Mietsicherheit nach beendetem Mietverhältnis. Der beklagte Vermieter rechnete gegen die Klageforderung mit Ansprüchen aus Betriebskostennachzahlungen auf.
Der Senat stellte fest, dass die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 nicht verbrauchsabhängig abgerechnet seien und dem Kläger daher ein Kürzungsrecht aus § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV in Höhe von 15 Prozent zustehe.
Das streitgegenständliche Gebäude verfüge über eine zentrale verbundene Anlage zur Versorgung der Wohnungen mit Wärme und mit Warmwasser, sodass die einheitlich dafür entstehenden Kosten nach § 9 Abs. 1 HeizkostenV aufzuteilen seien. Dazu sei gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge mit einem Wärmemengenzähler zu messen. Einen Wärmemengenzähler habe das Gebäude aber nicht. Der Vermieter dürfe in solchen Fällen auch nicht ersatzweise nach der in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV aufgeführten Rechenformel abrechnen, da die Messung des Volumens des verbrauchten Wassers durch die Installation eines Wärmemengenzählers grundsätzlich möglich gewesen sei.