Der BGH hat mit Urteil vom 6. Oktober 2021 (Az. XII ZR 11/20) entschieden, dass die formularvertraglich vereinbarte Betriebs- und Offenhaltungspflicht des Mieters eines Ladengeschäfts in einem Einkaufszentrum auch im Zusammenspiel mit fehlendem Konkurrenzschutz keine unangemessene Benachteiligung darstelle, wenn sie mit keiner hinreichend konkreten Sortimentsbindung verbunden sei. Nicht mit § 307 Abs. 1 BGB im Einklang stehe – entsprechend der bisherigen Rechtsprechung des BGH – die formularvertragliche Vereinbarung einer kumulativen Kombination von Betriebs- und Offenhaltungspflicht mit einer engen Sortimentsbindung. Bei formularvertraglichem Ausschluss des Konkurrenzschutzes schränke der Vermieter seine Hauptleistungspflicht ein. Dies begründe eine unangemessene Benachteiligung i. S. d. § 307 Abs. 2 BGB, wenn dadurch die Erreichung des Vertragszweckes gefährdet werde. So liege der Fall, wenn in einem typischen Einkaufzentrum durch formularmäßigen Mietvertrag jeglicher Konkurrenzschutz ausgeschlossen, gleichzeitig jedoch dem Mieter eine Betriebspflicht mit enger Sortimentsbindung auferlegt werde. Der Mieter bliebe dann die Möglichkeit verwehrt, auf eine Konkurrenzsituation mit entsprechender Sortimentsanpassung oder Verkürzung der Betriebszeiten zur Kostensenkung zu reagieren. In diese Situation der unangemessenen Benachteiligung werde der Mieter aber nur dann gebracht, wenn der Vertrag eine strenge Sortimentsbindung enthalte, nicht hingegen bei einer sehr vagen getroffenen Zweck- und Sortimentsbestimmung, die eine diffuse und umfänglich kaum begrenzbare Reichweite aufweise.
Weiterhin entscheid der BGH in diesem Urteil, dass die Kündigung des Mieters aus wichtigem Grund keiner vorherigen Abmahnung bedürfe, wenn der Vermieter den Vorsatz habe, eine falsche Betriebskostenabrechnung mit wahrheitswidrigen Angaben zu verteidigen.